商业物业行业市场到底多大?近日，沪深A股上市企业陆续公布经营情况，截止目前，商业物业经营行业共有19家企业公布2022年经营情况，19家企业营业收入合计1039.11亿元，其中3家公司营业收入超百亿，1家公司营业收入超500亿。豫园股份营业收入最高达501.18亿元，美凯龙、居然之家排名第二和第三，营业收入分别为141.38亿元、129.81亿元。小商品城、农产品、云城、深赛格、富森美、海宁皮城、海印股份进入前十，营业收入依次排名第4-10名。
中研普华研究报告《2020-2025年中国商业物业行业市场前瞻与未来投资战略分析报告》分析显示
商业物业行业市场深度分析
(资料图)
全国物业管理行业管理面积稳定增长。根据克而瑞物管数据，中国物业管理行业的总规模由2015年的193.2亿平方米增加至2020年的330.4平方米，年复合增长率11.3%，预计将从2021年的350亿平方米增加至2025年的430亿平方米，年复合增长率5.2%。
中国商业运营服务市场快速增长，总收入从2015年的4836亿元增长至2020年的8369亿元，年复合增长率高达11.6%。商业运营服务收入由2015年的1025亿元增加到2020年的2059亿元，年复合增长率高达15.0%。租金收入从2015年的3811亿元增加至2020年的6310亿元，年复合增长率达10.6%。
中国商业物业市场规模持续增加，在管商业广场数量稳定增长。据统计，2020年在管商业广场总数为2.1万家，2015-2020年CAGR为9.0%;预计到2025年进一步增加到2.8万家，2020-2025年CAGR为6.2%。
通过对商业物业发展现状分析，伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。
从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%;2017年1-10月全国办公楼新开工施工面积进行监测统计显示：2017年1-10月全国办公楼新开工施工面积(累计值)为4943.41万平方米，累计增长-9.1%。2017年1-12月全国办公楼销售面积进行监测统计显示：2017年1-12月全国办公楼销售面积(累计值)为4756.21万平方米，累计增长24.3%。
中国商业物业管理市场规模持续增加，在管商业广场数量及在管建筑面积稳定增长。2020年，中国在管商业广场总数为2.1万家，2015年到2020年的年复合增长率为9.0%，预计到2025年，中国在管商业广场数量将会增加到2.8万家，2020年到2025年的年复合增长率为6.2%。2020年，中国在管零售商业物业总建筑面积为8.3亿平方米，2015年到2020年的年复合增长率为9.4%，预计到2025年，中国在管零售商业物业总建筑面积达11.6亿平方米，2025年到2025年的年复合增长率为6.9%。2020年，面积超过20万平方米的零售商业物业在管建筑面积达5.7亿平方米，2015年到2020年的年复合增长率为11.7%，预计到2025年，将达8.3亿平方米，2020年到2025年的年复合增长率为7.9%。
2018年2月全国商业营业用房新开工施工面积进行监测统计显示：2018年2月全国商业营业用房新开工施工面积(累计值)为1820.75万平方米，累计增长-15.8%。
物业管理行业规模的增长主要由房屋的持续竣工以及未覆盖社区的不断被接管驱动。2021年我国物业服务行业市场规模5868.7亿元，其中，住宅物业服务规模4037.54亿元;商业物业服务市场规模679.98亿元;公共及其他物业服务规模1151.18亿元。
商业物业行业发展趋势分析
随着我国经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，现在各大城市涌现了一大批商业物业。因此，对商业物业建设得是否合理化的要求也越来越高，对商业物业的布局、规模、功能、档次等方面都要求更加合理，更加适合经济发展的要求。受到城市进程加速的因素驱动，中国城市规模和建设面临新的需求，未来几年，预计商业地产投资规模将会进行一个放量扩展阶段。伴随着我国商业地产的蓬勃发展，我国商业物业管理行业发展空间巨大。
从全球在管商业物业项目面积竞争来看，万达商管仍然远超其他企业，排名第一。据统计，万达商管在管项目面积5280万平方米，远高于美国西蒙物业(2510万平方米)、澳大利亚西部集团(1220万平方米)、日本永旺集团(1110万平方米)和新加坡凯德集团(1040万平方米)。
从中国市场竞争格局来看，行业集中度不高。据统计，2020年中国商业物业管理行业CR5为12.7%，行业竞争格局高度分散，其中万达商管市占率为8.3%，处于龙头地位。
未来商业物业管理行业发展方向要借力于以下六个因素：
1、线上线下平台融合发展：移动应用程序及微信小程序等平台，将线上流量引流到线下商业广场，提高获客效率并降低相关成本;
2、服务供应的多元化：多元化的增值服务、付费会员开拓新的收入模式、利用商户及消费者资源变现SaaS解决方案等提升盈利能力;
3、新技术的应用：数字化、智能化技术可拓宽服务范围、提高管理效率、降低管理成本。智能能耗调控及消费安全系统可提升零售商业物业的日常管理及降低运营风险;
4、对优质服务及专业服务的需求：运营能力薄弱、商业场景技术赋能能力薄弱、服务同质化等挑战为提供个性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的商业运营服务提供商带来广阔机会;
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